07. 12. 2012

V ZDA je navkljub grožnji t.i. fiskalnega prepada (angl. Fiscal cliff) v zadnjem obdobju precej znakov za zadovoljstvo vlagateljev. Trg dela kaže znake okrevanja, gospodarska rast v zadnjem četrtletju je bila spodbudna, razpoloženje potrošnika je bilo relativno optimistično, v zadnjem obdobju pa z optimizmom navdaja eden pomembnejših kosov mozaika, nepremičninski sektor.

Napihovanje nepremičninskega balona je bil eden glavnih simptomov pomanjkljivega nadzora nad finančnim sektorjem, državnega spodbujanja nakupovanja nepremičnin in ohlapne denarne politike, kar je pripeljalo  najprej do balona cen na nepremičninskem trgu in kasneje do zloma nepremičninskega trga. V dveh letih po krizi so namreč cene stanovanj upadle za skoraj tretjino, število neplačnikov hipotekarnih posojil je naraščalo, banke pa so v svojih bilancah imele velike količine slabih terjatev in razvrednotenih vrednostnih papirjev, kar je privedlo do ene hujših kriz v zadnjem času. Zaradi tega ne moremo govoriti o okrevanju ameriškega gospodarstva brez okrevanja nepremičninskega trga.

Zadnji podatki o stanju nepremičninskega trga pa kažejo precej izboljšano sliko. Case-Shiller indeks, ki meri vrednost ameriških stanovanjskih nepremičnin, je od marca do septembra letos zrasel za dobrih 9 %, število novih gradbenih projektov pa je v istem obdobju poraslo za skoraj 42%. Povečala se je tudi prodaja tako novih kot starih gradenj, delniški indeks ameriških gradbenih podjetij (Dow Jones U.S. Home Construction Index) pa je v zadnjem letu porasel za skoraj 80 %.

_{Vir: Bloomberg.}

Zaradi pomembnosti nepremičninskega sektorja na gospodarsko rast, se ameriška vlada že dalj časa trudi pomagati nepremičninskemu sektorju. Rastoče cene stanovanj namreč pripomorejo k stabilizaciji finančnega sektorja, poveča se kupna moč prebivalstva, dodaten zagon pa pridobi tudi ekspanzivna monetarna politika, ki jo izvajata ameriška vlada ter ameriška centralna banka (Fed). Pomen nepremičninskega trga kaže tudi delež tega v bruto domačem proizvodu (BDP), ki je po podatkih ameriškega statističnega urada v tretjem četrtletju 2012 znašal 15,2 % (delež gradbeništva je znašal 2,7 %)[1], pa še to je praktično na rekordno nizkih vrednostih.

Ekspanzivna monetarna politika je pomemben razlog za preteklo rast cen nepremičnin, hkrati pa vzbuja upanje, da se bo ta trend nadaljeval tudi v prihodnje. Rekordno nizke obrestne mere namreč omogočajo poceni zadolževanje in posredno spodbujajo povpraševanje po nepremičninah. Po zagotovilih guvernerja Fed-a Bena Bernankeja bodo skoraj ničelno obrestno mero ohranili še vsaj do poznega 2014. Dodatno je Fed septembra letos začel z novim valom kvantitativnega sproščanja (t.i. QE3), s katerim bodo po napovedih vsak mesec odkupili za 40 milijard dolarjev hipotekarnih posojil, ta ukrep pa naj bi trajal vse do korenitega izboljšanja na trgu dela. V prid rasti cen nepremičnin govori tudi zadnji podatek ameriškega združenja gradbenih podjetij (NAHB), ki pravi, da je trenutno dobrih 2 milijona potencialnih gospodinjstev, ki se niso ustvarile zaradi trenutnih gospodarskih razmer. To so predvsem mladi, ki so se odločili, da je ugodneje živeti doma ali s sostanovalci in bi z vstopom na trg znatno povišali povpraševanje po nepremičninah. Nizek je tudi trenutni delež lastnikov nepremičnin, ki je na najnižji ravni od leta 1997. Takih je trenutno 65,5 % prebivalcev, kar je slabe 4 odstotne točke nad vrhom v letu 2004, zaradi česar je mogoče pričakovati, da se bo ta delež v prihodnje povečeval.

Navkljub dobrim novicam ter optimizmom glede nepremičninskega sektorja, obstaja še mnogo tveganj, ki bi lahko negativno vplivala na trg. Ohlapna denarna politika sicer res blagodejno vpliva na cene nepremičnin, kljub temu pa so glavni generator rasti cen stanovanj visoke subvencije namenjene lastnikom stanovanj, s čimer želi vlada spodbuditi prebivalstvo k nakupu nepremičnin. Lastniki so deležni visokih olajšav pri odmeri dohodnine glede na višino hipotekarnega kredita ter tudi olajšav na davek od premoženja. Dodatno so subvencionirani tudi pri kapitalnih dobičkih od prodaje prve nepremičnine. Vlada v ta namen nameni več kot 100 milijard dolarjev letno. V nekaterih zveznih državah so precej otežili tudi postopke za zaseganje nepremičnin, kar znižuje ponudbo stanovanj na trgu. Vse to umetno dviguje cene in bi prenehanje takšne politike ustvarilo precejšen pritisk na znižanje cen.

Obeti za stanje ameriškega nepremičninskega trga so torej relativno optimistični, precej pa je odvisno od tega, ali bo ameriška administracija še naprej nadaljevala s subvencioniranjem lastnikov stanovanj. Glede na pomembnost nepremičninskega sektorja na gospodarsko okrevanje države, in glede na trenutne pozitivne rezultate te politike, kratkoročno ni pričakovati bistvenih sprememb, s tem pa bodo med drugim pridobili tudi vlagatelji v ameriške vrednostne papirje.